民泊の対象となる住宅について
住宅宿泊事業を実施することが出来る「住宅」には、設備要件と居住要件という２つの要件を満たす必要があります。
設備要件について
「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の４つの設備が必要です。
設備要件についてのよくある質問をまとめました。
①設置場所
母屋と離れのように１棟の建物内に設けられていなくても、一体的に使用する権限があり、複数棟を一つの住宅とみなすことが出来るような場合は、ひとつの「住宅」として届け出ることが可能な場合があります。
②風呂について
・近隣の公衆浴場を代替とすることはできません。
・設備が独立している必要はなく、「浴室」「便所」「洗面設備」が一体となったユニットバスでも大丈夫です。
・浴槽がなくてもシャワーだけでも大丈夫です。
③便所について
・洋式、和式のどちらでもOK。
居住要件について
次のいずれかに該当する必要があります。
（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
今、生活して居住している家屋のことで、短期的に使用する場合はここには該当しません。
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
今、売却や賃貸などの入居者の募集をしている家屋のことです。ただ、値段を意図的に高額にするなど、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」
今、ここでは生活していないけれど、たまに居住利用されている家屋のことです。少なくとも年に１回以上使用している必要があります。ですので、使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは認められていません。
例えば、別荘、セカンドハウス、転勤で引っ越したもののまた戻るときの為の家、相続で将来的に住むことを考えている家などが該当します。
＜注意点＞
住宅宿泊事業を実施することが出来る「住宅」ということで、宿泊していない時に他の事業で使っている場合などは、対象外となります。
消防法令適合通知書の入手について
住宅宿泊事業の届出をするに際しては、消防法令適合通知書を入手して提出する必要があります。ここでは、その消防法令適合通知書を入手するための要件について記載します。
基本となる安全措置の内容
火災等が発生した場合でも安全に避難できるために、住宅宿泊事業法及び消防法に基づく安全確保のための措置を講じる必要があります。家主が同居して、宿泊室の床面積が50 ㎡以下である場合は、安全措置は不要となります。
宿泊室と避難経路に非常用照明器具を設置すること
＜適用の有無＞
①住宅全体が不要の場合
宿泊室の床面積の合計が 50 ㎡以下、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く。）場合。
②不要な場所
・外気に開放された通路
・宿泊室、避難経路以外の室（クローゼット、トイレ、洗面所、浴室）
③ 以下 a)～c)のいずれかに該当する居室は不要
a) 下記全てを満たす居室
・避難階又は避難階の直上、直下階の居室であること
・採光に有効な開口部の面積の合計が居室の床面積の 1/20 以上であること
・避難階では、居室の各部分から屋外への出口に至る歩行距離が 30m 以下、避難階の直上、直下階では居室の各部分から屋外への出口等に至る歩行距離が20m 以下であること
ｂ）床面積が 30 ㎡以下の居室で、地上への出口を有するもの
ｃ）床面積が 30 ㎡以下の居室で、地上まで通ずる部分が下記のいずれかに該当するもの
・非常用の照明装置が設けられたもの
・採光上有効に直接外気に開放されたもの
＜設置器具＞
一般的には、（一社）日本照明工業会（JLMA）が建築基準法及び関連の告示の規定に適合していることを自主的に評定している、JIL 適合マークが貼付されている製品が該当します。
２以上の宿泊室に別のグループの宿泊者が宿泊する場合、次のいずれかの措置を講じること
・防火の区画の措置
＜適用の有無＞
①不要な場合
宿泊室の床面積の合計が 50 ㎡以下、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く。）場合。
②必要な場合
届出住宅の複数の宿泊室に同時に複数のグループが宿泊する場合
＜実施内容＞
以下の A)～C)いずれかの対応が必要です。
A) 防火の区画
下記の１)～５)の区画等の措置について、該当するものを全て実施
１) 宿泊室と避難経路の間を準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
２) ４以上の宿泊室が互いに隣接する場合に、宿泊室間を３室以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
３) 隣接する２以上の宿泊室の床面積の合計が 100 ㎡を超える場合には100 ㎡以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
４) 給水管、配電管その他の管が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、当該管と準耐火構造の区画との隙間をモルタルその他の不燃材料で埋める。
５) 換気、暖房又は冷房の設備の風道が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、当該風道の準耐火構造の区画を貫通する部分又はこれに近接する部分に、火災による急激な温度上昇の際に自動閉鎖し、閉鎖した際に防火上支障のない遮煙性能と遮炎性能を有する防火ダンパーを設ける。
・自動火災報知設備等の設置
・スプリンクラーの設置
床面積が 200 ㎡以下の階又は床面積 200 ㎡以内ごとに準耐火構造の壁・防火設備で区画されている部分に、消防法令に定められている技術上の基準に適合するようにスプリンクラー設備等を設置する。
建物の規模・構造等に応じて、自動火災報知設備、誘導灯等の設置、防炎カーテン等の使用などの措置を講じること
その他の留意事項について
マンション管理規約について
マンションで住宅宿泊事業を実施しようとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか確認する必要があります。また、規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となります。ですので、マンションでの場合、規約の写しや 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類の提出が必要となります。
宿泊者の衛生確保について
・居室宿泊者１名あたりの床面積を、3.3㎡以上確保する
・定期的な清掃、換気を行う
・シーツ等直接人と接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯する
外国人観光客への対応について
外国人観光客には、住宅施設の設備の使用法について外国語での案内及び情報提供をする必要があります。外国語とは日本語以外と言うことで、英文等外国語でのマニュアルが必要となる。
具体的には、
・設備の使用方法
・最寄駅への行き方や周辺施設への交通機関に関する情報
・火災や地震などの災害が発生した時の消防署や警察署などへの連絡方法
・騒音防止など周辺地域への悪影響防止についての説明
などのマニュアルが必要である。
宿泊者名簿について
・宿泊前に本人確認をする必要があります。
・外国人に対しては、旅券の呈示を求め、写しを保存する。
・宿泊者名簿は宿泊者全員を記載する必要がある。
苦情対応について
周辺住民からの苦情及び問い合わせについては、適切かつ迅速に対応しなければならないとされています。
具体的には、深夜早朝を問わず、常時応対もしくは電話による対応が必要とされたりします。
そういった周辺地域への悪影響防止のために、
・騒音防止のために配慮すべき事項
・ごみの処理に関し配慮すべき事項
・火災防止のために配慮すべき事項
を説明する必要がある。
標識の掲示について
見やすい所に定められた様式の標識を掲げなければいけません。
定期報告について
宿泊させた日数等を定期的に報告する必要があります。
具体的には、
・人を宿泊させた日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別の宿泊者数の内訳
である。
営業日数について
１年間で180日以内となっています。
